Por Más Madrid Villaviciosa
A estas alturas nadie cuestiona que en España en general y en Villaviciosa en particular tenemos un grave problema de vivienda que sufren especialmente los jóvenes, aunque no solo. También tenemos claro que es un derecho reconocido en el artículo 47 de nuestra Constitución en donde se afirma rotundamente que «los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho». No dice podrán promover o deberán promover, dice «promoverán», así de tajante. Los poderes públicos, es decir, el Estado, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos, cada uno en el ámbito de sus competencias.
Gran parte del problema viene de la política sobre vivienda social practicada hasta la fecha que prima la vivienda protegida en venta descalificable en un período de 15 años. Es una política populista donde el esfuerzo público termina en un enriquecimiento de los adjudicatarios de las viviendas cuando estas pasan al mercado libre, en lugar de apostar por un parque público de vivienda potente que actualmente, y como consecuencia de dichas políticas, supone un raquítico 3,3 % del total de las viviendas.
Más Madrid Villaviciosa discrepa de las soluciones adoptadas por nuestro Ayuntamiento para el desarrollo de vivienda asequible en los terrenos que, no nos olvidemos, son de todos los vecinos. En primer lugar, por su apuesta decidida por el fracasado modelo de la vivienda protegida en venta que terminará en el especulativo mercado libre. Es cierto que en las dos parcelas de El Monte de la Villa ya enajenadas se amplió el plazo de protección a 30 años, el doble de los 15 para las viviendas protegidas, lo que sin duda incrementa su carácter social. Pero no lo es menos que en el nuevo Plan de Vivienda 2025-2027 presentado por el Ayuntamiento desaparece ese plazo incrementado y solo se habla del que corresponde a las viviendas protegidas, es decir 15 años. Retrocedemos. Además, el resultado de la enajenación es decepcionante. Se ha optado por la colaboración con entidades que promueven al precio máximo de venta que, a diferencia de hace unos años en que estaba congelado y comprometía el beneficio de los promotores, actualmente se ha incrementado notablemente y ha restablecido dicho beneficio empresarial. Si el Ayuntamiento hubiera optado por una colaboración con entidades del tercer sector, como las cooperativas de viviendas, no solo se hubieran conseguido precios más bajos, sino también un diseño más acorde con las necesidades de los vecinos. ¿Qué hace una piscina en una promoción de vivienda, que se supone es asequible, con el coste tanto de construcción como de mantenimiento que ello supone? Y no me digan que las viviendas las están promoviendo dos cooperativas de viviendas. Las viviendas las promueve una gestora de cooperativas que no pertenece al tercer sector. Los cooperativistas se han limitado a asumir las decisiones previamente adoptadas por la gestora. No van a conseguir beneficio económico alguno si, como parece, el costo de la las viviendas será el mismo al que les hubiera vendido una inmobiliaria con ánimo de lucro. Eso sí, han perdido derechos. No podrán reclamar a nadie ya que, sobre el papel, ellos son los promotores.
Además, el modelo de vivienda protegida en venta sesga mucho los posibles beneficiarios hacia los de mayores ingresos. Es necesario un importante pago inicial, entre otras cosas para el pago de los terrenos al Ayuntamiento, que en el caso de las dos parcelas de El Monte de la Villa ya en marcha, según su página web, oscila entre los 45.000 y 32.000 € según el tipo de vivienda y unos ingresos suficientemente elevados y estables para poder obtener el correspondiente préstamo hipotecario. Sabemos de las dificultades que ha tenido el Ayuntamiento para encontrar perfiles que se ajusten a estas condiciones teniendo que recorrer gran parte de la lista de espera para encontrarlos. Muchos vecinos, especialmente los de más bajos ingresos y que son los más necesitados de vivienda, no podrán optar con este tipo de modelo, ni en las promociones actuales ni en las futuras.
Respecto a las 135 viviendas en alquiler contemplado en el Plan de Vivienda Municipal 2025-2027, un escaso 25% de todas las viviendas promovidas por nuestro Ayuntamiento, estamos pendientes de conocer el modelo con el que se van a desarrollar para poder valorar su eficacia e impacto social. Pero lo que sí nos sorprende y preocupa es que todas las viviendas sean de dos dormitorios con dos plazas de garaje. Eso aumenta la superficie y sin duda el precio del alquiler que barato no va a ser. ¿Por qué ha decidido el Ayuntamiento esta tipología? ¿Ha pensado en los jóvenes, sin hijos y la mayoría de ellos sin coche? Es cierto que las dos plazas de garaje cubierto por vivienda las establece nuestro Plan General. Pero eso se puede y se debe cambiar y permitir que viviendas de un solo dormitorio puedan disponer de plaza de aparcamiento en el exterior, mucho más económicas. Además, si como ya sucede con el Plan VIVE de la Comunidad de Madrid, se exige a los inquilinos unos ingresos familiares suficientes para que el importe del alquiler y los gastos añadidos no supere el 35%, tendremos de nuevo que los vecinos de menores ingresos, los más necesitados, no podrán acceder a este tipo de vivienda como sucede con las de venta.
El modelo que defiende Más Madrid Villaviciosa para nuestro pueblo es el de la colaboración del Ayuntamiento con vecinos organizados en una cooperativa de viviendas en cesión de uso, es decir con una entidad del tercer sector sin ánimo de lucro y cuya gestión esté en manos de sus socios. En las cooperativas de viviendas en cesión de uso, una vez finalizada la promoción, las viviendas no se trasmiten a cada socio como en las cooperativas de viviendas clásicas, sino que permanecen indefinidamente propiedad de la cooperativa. Lo que tienen los socios es el derecho a usarlas. La vivienda mantiene su valor de uso y nunca obtendrá el de cambio ya que nunca se venderán ni pasarán al mercado inmobiliario. Cuando un socio causa baja, el que lo sustituya será seleccionado por la propia cooperativa evitando de este modo toda especulación. Este carácter eminentemente social le permite exigir ayudas públicas con la garantía de que nunca se privatizarán y mantendrán siempre su eficacia.
Una cooperativa en cesión de uso dispone de tres fuentes de ingresos para hacer frente al coste de la promoción: las aportaciones de sus socios al capital social, las posibles subvenciones oficiales a fondo perdido y el crédito hipotecario. Las aportaciones de los socios permiten arrancar la cooperativa, comprar los terrenos y encargar el proyecto arquitectónico para solicitar tanto las subvenciones como los créditos hipotecarios. La construcción se aborda básicamente con el crédito hipotecario cuya devolución le corresponde a la cooperativa ya que mantiene la propiedad de las viviendas. Terminada la promoción, la cooperativa establecerá un canon de uso de las viviendas, equivalente a un alquiler, que cubra los gastos comunes, los impuestos y tasas como el IBI y la amortización del crédito hipotecario. Una vez amortizada la hipoteca, el canon de uso, el alquiler, se reduciría notablemente.
El importe de cada uno de estos tres tipos de ingresos puede variar notablemente y afectar al carácter más o menos social de la promoción, seleccionando por tanto los vecinos que pueden hacer frente a la misma. El tipo de colaboración con el Ayuntamiento que proponemos contemplaría la adjudicación gratuita del derecho de superficie de los terrenos durante 75 años. Pasado dicho plazo, tanto el suelo como las viviendas serían propiedad del Ayuntamiento. Nunca terminarían en el mercado ni serían objeto de especulación reforzando el parque público de viviendas. La gratuidad de los terrenos significaría una importante reducción de la aportación inicial de cada socio al capital social de la cooperativa. No obstante, dicha aportación, aunque baja, puede impedir el acceso de algunos jóvenes al proyecto. Esto se podría solucionar con préstamos personales, con el aval de la propia cooperativa, con un período de carencia que posponga la amortización al momento en que las viviendas estén construidas. Aunque esto supondría que estos socios, que podrían incorporarse al proyecto sin una aportación económica inicial, sin embargo, tendrían que añadir al canon de uso de las viviendas establecido por la cooperativa el coste de la devolución del crédito personal. También se podría gestionar que dichos préstamos fueran amparados por el plan Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid cuyo objetivo es plenamente concordante con la situación descrita.
El otro factor, además de la aportación inicial al capital social de la cooperativa, que va a determinar el carácter más o menos social del modelo sería el importe del canon de uso, equivalente a un alquiler, que tendrían que abonar los socios por el uso de sus viviendas. La parte más importante de dicho canon corresponde a la devolución del crédito hipotecario, de modo que cuanto menor sea este menor será también el canon. La subvención a fondo perdido a la cooperativa va a cumplir efectivamente esa función permitiendo “alquileres” más bajos.
¿Es posible dicha subvención? El Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 contempla una subvención de 420 €/m2 útil con un límite del 50% de la inversión y 50.000 €/vivienda a las entidades de la economía social, como las cooperativas, que promuevan vivienda en cesión de uso. Este plan movilizaba 2.500 millones de euros a aportar entre el Estado y las Comunidades Autónomas. En junio de este año Pedro Sánchez ofrecía alcanzar un Acuerdo Estatal por la Vivienda que movilizaría 7.000 millones de euros, casi el triple que el actual plan de vivienda. No es arriesgado apuntar que en dicho acuerdo se mantendrían, incrementadas y actualizadas, las subvenciones a la vivienda en cesión de uso. Es cierto que dichas subvenciones tienen que ser solicitadas y distribuidas por cada Comunidad Autónoma. Sería parte del acuerdo de colaboración Ayuntamiento-cooperativa la intermediación ante la Comunidad, del mismo partido político, para la obtención de la referida subvención cuya mayor parte, el 60%, no olvidemos que la aportaría el Estado.
En resumen y de forma muy breve, el modelo para la promoción de vivienda asequible en los terrenos municipales que propone Más Madrid Villaviciosa, el cooperativismo de vivienda en cesión de uso, es altamente eficiente porque consigue que, con una aportación inicial reducida y posiblemente incluso sin ella, los vecinos puedan acceder a un precio asequible a una vivienda de por vida, solo condicionada a que sus ingresos familiares no superen un umbral máximo. Podemos asegurar incluso que sería, con diferencia, más eficiente que cualquier otra realizada con entidades con ánimo de lucro. Además, la gestión de la comunidad, una vez construidas las viviendas, por parte de la cooperativa asegura que será eficaz y adecuada por su propio interés. No se puede decir lo mismo en otros tipos de gestiones que por experiencia sabemos que priman la obtención de beneficios. Además, las viviendas así promovidas nunca perderán su carácter social y finalizado el plazo de la concesión de 75 años, pasarán a formar parte del parque público de viviendas. Nunca lo harán al especulativo mercado libre.
Pero para que este modelo prospere es necesario que haya un número suficiente de vecinos dispuestos a apoyarlo, y a organizarse, si se dieran las condiciones necesarias, en una cooperativa de viviendas en cesión de uso. Cuantas más personas lo respalden mayor es la posibilidad de llevarlo a cabo. Por eso, Más Madrid Villaviciosa ha tomado la iniciativa de fomentar la creación de un grupo de vecinos interesados en dicho modelo. Para participar en él, pedir más información o simplemente apuntarse para recibir información sobre su desarrollo, se puede mandar un correo a cesion.uso.villaviciosa@gmail.com. Este grupo será, por supuesto, plenamente autónomo y tomará sus propias decisiones, limitándose Más Madrid Villaviciosa a dar información, ayudar y asesorar en la medida de nuestras posibilidades. El plan de actuación propuesto inicialmente y en tanto el grupo no fije su propia dinámica, podría ser realizar reuniones periódicas, por ejemplo bimestrales, para discutir y profundizar en el modelo e ir definiendo los pasos a dar que favorezcan la promoción de vivienda realmente asequible en cesión de uso para Villaviciosa.